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  Immobilien ab Euro 53.800    
Günstiger gehts nicht !

Immobilienkauf und Finanzierung

Auf dieser Seite erhalten Sie einige Informationen zu Immobilien in Spanien. Die Abhandlungen sind kurz und knapp gehalten, gerade im Steuerrecht können wir ein Beratungsgespräch bei einem Steuerberater natürlich nicht ersetzen.
Wir wollen auch hiermit die an uns meist gestellten Fragen beantworten. Viele Publikationen erläutern zwar welche Behördengänge und Steuern zu entrichten sind, aber die Höhe und Bedingungen dazu werden nicht berücksichtigt. Dies kann jedoch für den einzelnen einen Unterschied ausmachen.
Die folgende Abhandlung gilt ausschließlich für die Kanarischen Inseln.

Folgende Informationen erhalten Sie auf dieser Seite:

• Augen auf bei vermittelnden Privatpersonen oder sog. freien Mitarbeitern
• Grundlagen zum Immobilienkauf
• Wie ist die Abfolge eines Immobilienkaufs in Spanien mit oder ohne Finanzierung ?
• Finanzierungskonditionen für Arbeitnehmer oder Selbstständige
• Welche Übertragungskosten fallen an bzw. was ist unbedingt zu beachten ?
• Welche Unterhaltskosten muß ich erwarten, welche Steuern sind zu entrichten ?
• Wann fällt die Grunderwerbssteuer an und wann die Mehrwertsteuer ?
• Vorsorge für ein Tabuthema - die Erbschaftssteuer in Spanien.

Wichtig

Inzwischen auch hier angehende Praxis, ist die Vermittlung von Immobilien durch Privatpersonen oder sog. freien Mitarbeitern. Diese haben in der Regel kein angemeldetes Gewerbe und zahlen natürlich auch keine Steuern auf diese Vermittlungseinkünfte. Vom fehlenden Fachwissen ganz zu schweigen. Diese Personen legen den Kunden Nichtssagende Verträge vor und können natürlich auch keine offiziellen Quittungen über den Eingang Ihrer evtl. Anzahlung ausstellen. Die Konsequenzen aus diesem Unkaufmännischem Gemauschel liegen wohl klar auf der Hand.
Eine wichtige Regel: Leisten Sie keine Zahlungen auf Konten oder noch schlimmer, Barzahlungen an private Vermittler oder sog. freien Mitarbeitern.

Unsere Empfehlung: Auch wenn dieser Rat vorerst nach Eigennutz aussieht. Nehmen Sie sich unbedingt eine Agentur. Diese steht unabhängig zwischen dem Verkäufer und Ihnen als Käufer. Eine Agentur wird die Interessen beider Seiten vertreten und versteht auch die Landessprache. Diese besorgt alle nötigen Unterlagen und schaut nach eventuellen Lasten und informiert Sie über Gesetzesvorschriften.

Achten Sie auch auf folgende unseriöse Praktiken:

• Die Präsentierung irgendwelcher, freierfundener und nichtssagender Gütesiegel
     Gütesiegel werden von zugelassenen Institutionen ausgegebn, wird Ihnen eines präsentiert, fragen Sie nach     dem Aussteller des Gütesiegels und dessen Grundlage.

• Beim Verkaufsgespräch wird Ihnen eröffnet, daß die Immobilie teurer ist, als auf der Homepage und den         Prospekten des Beraters angegeben. Ein Fehler kann jedem passieren oder der Verkäufer hat seine Meinung     geändert. Aber es gibt auch Zeitgenossen, die diese Praxis als Masche verwenden.

• Völliger Blödsinn ist die angebliche Dienstleistung der Einwertung einer Immobilie durch eine Agentur oder      eines Bauunternehmers. Diese Einwertung wird von keiner Bank anerkannt ! Dafür gibt es spezielle Firmen,      die auch für Banken tätig sind. Und nur diese Einwertung wird anerkannt und ist nachvollziehbar. In jeder       Bank können Sie eine Einwertung anfordern. Sie brauchen dazu lediglich einen aktuellen Grundbuchauszug      und einen Grundriss der einzuwertenden Immobilie. Die Kosten belaufen sich auf ca. €  260,-

Grundlagen zum Immobilienkauf

Nach eingehender Suche und Prüfung haben Sie Ihr Wunschobjekt gefunden. Lassen Sie sich von Ihrem Vertragspartner (Privatperson oder Gesellschaft) einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen. Darin sind alle Lasten (Schulden oder Hypotheken eingetragen), Flächen und der / die Eigentümer verzeichnet. Gibt es Diskussionen über die Vorlage dieses Grundbuchauszuges lassen Sie die Finger von der Immobilie !
Ein Grundbuchauszug zu besorgen dauert bis zu 1 Woche, je nach Belastung des Grundbuchamtes. Suchen Sie sich einen unabhängigen Übersetzer, das kostet zwar etwas, steht aber in keinem Verhältnis zu späteren Überraschungen. Manchmal ist auch ein anderer Eigentümer als der Verkäufer eingetragen. In diesem Fall muß der Verkäufer eine notarielle Verkaufsvollmacht besitzen. Lassen Sie sich auch diese Übersetzen. Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, so kann diese im Zuge der Eigentumsübertragung vor dem Notar gelöscht werden. In manchen Fällen macht es auch Sinn die Hypothek zu übernehmen, dies ist dann aber im Einzelfall mit einem Steuerberater zu besprechen.
   Ist bis hierher alles in Ordnung bzw. sind sich beide Vertragsparteien über die Form der Eigentumsübertragung einig, so kann in Spanien ein privatschriftlicher Vertrag geschlossen werden. Paraffieren Sie (Käufer und Verkäufer ) jede Vertragsseite, Zeichnungen und Anlagen, das schützt beide Vertragsparteien vor einem nachträglichen Austausch von Vertragsseiten.
Ein bemühter Verkäufer wird Ihnen einen übersetzten Vertrag in Ihrer Sprache vorlegen.

Der öffentliche Kaufvertrag vor Notar (Escritura) ist allerdings in jedem Fall in spanischer Sprache abgefasst. Achten Sie in der Escritura auf korrekte Angaben der Immobilie, des Käufers und Verkäufers und evtl. vorhandenen Vollmachten, Zahlungsziele sowie gegebenenfalls auf das Wort lastenfrei. Stimmen die Angaben nicht 100%, gibt es später Probleme mit dem Registrator des Grundbuchamtes. Eine später notwendige Korrektur kann erhebliche Zeit, Ihre Geldbörse und Nerven beanspruchen.
 

Finanzierungskonditionen für spanische Bürger oder Residente Ausländer

Finanzierungskonditionen für Ausländer und nicht Residente

Finanzierungskonditionen für nicht spanische Bürger, kein Lohnempfänger, nicht freiberuflich

Angaben über die Immobilie

Finanziert werden für “Ausländer” bis zu 60% der Einwertung, für spanische Staatsbürger und Residente bis zu 80% der Einwertung.
Voraussetzung zur Finanzierung ist eine Einwertung der Immobilie, Kosten ca. € 260,-. Dazu kommen ca.
1% Bestellungskosten (Kreditsumme) zur Hypothekeneröffnung und eine Beurkundungssteuer in Höhe von 0,5%. Berücksichtigen Sie unbedingt die Nebenkosten der Eigentumsübertragung und Hypothek, damit später keine Finanzierungslücke entsteht.

Grundsätzlich ist der Aufbau einer Finanzierung bei den spanischen Banken eine formalistische Angelegenheit - für unsere Kunden kostenneutral.

Übertragungskosten

• Notarkosten
  Betragen zwischen 0.5 - 1% des Escriturawertes oder mindestens € 150 oder abhängig von der Anzahl der zu beurkundenen Vorgänge.
• Grunderwerbssteuer
  6,5 % zu zahlen innerhalb von 30 Tagen
• oder Mehrwertsteuer
  derzeit 5,0 % zusätzlich 0,75% Beurkundungssteuer
• Grundbuchamt
  0,3% vom Escriturawert
• Katasteramt
  ca. € 6,-
  
  
  - Achtung !: Ist der Verkäufer nicht Resident, so müssen Sie 3% des Kaufpreises als Voraus-
    zahlung zur Einkommensteuerklärung an das spanische Finanzamt innerhalb von 30 Tagen 
    abführen ! Die Immobilie haftet für Einkommenssteuerverpflichtung.

       Der Einbehalt entfällt, wenn der Verkäufer eine spanische Gmbh (S.L.) ist, auch wenn die
       Gesellschafter nicht in Spanien ansässig sind. Gleichfalls entfällt der Einbehalt, wenn der Erwerb
       vor dem Stichtag 31.12.1986 stattfand.   

Welche Steuern sind bei Immobilienbesitz in Spanien jährlich zu entrichten

Folgende Steuern sind von Spaniern und Ausländern gleichermaßen zu entrichten:

• Einkommenssteuer für natürliche Personen. Dem Eigentümer wird ein Einkommen in Höhe von 2% des Katasterwertes unterstellt. Von diesem Einkommen werden die Gemeindesteuern in Abzug gebracht, die Differenz davon wird mit 25% besteuert. Ist der Eigentümer eine juristische Person, so entfällt die Einkommenssteuer.
• Grundsteuer. Diese richtet sich nach der zuständigen Gemeinde, dem Katasterwert und einem Koeffizienten, den die Gemeinde je nach Steueraufkommen festlegen kann.
• Vermögenssteuer. Geringe Steuerlast (0,2% des Katasterwertes) für natürliche Personen,
  ca. € 240,- für ein Immobilienwert in Höhe von €  120.000,-. Für juristische Personen entfällt diese Steuer.

Unterhaltskosten einer Immobilie

Die folgenden Unterhaltskosten sind sind Werte aus Fuerteventura. Teilweise können sich Regionale oder Inseltypische Unterschiede ergeben.

• Stromkosten
  Grundgebühr bei einem Anschlußwert von 5,5 kwh               € 15,34 / Monat
  Verbrauchskosten                                            €  0,08 / kwh
• Wasser
  Grundgebühr                                                 € 10,34 / Monat
  00 - 15 m³                                                    €  2,16 / m³
  16 - 20 m³                                                    €  2,74 / m³
  21 ->                                                        €  3,61 / m³
• Müllabfuhr                                                   € 37,50 / jährlich
• evtl. Umlagekosten für Gemeinschaftseigentum
  Diese richten sich nach der Größe der Anlage, dem betriebenen Aufwand
  und den dazu nötigen Personalkosten                        ab € 35,00 / Monat

Grunderwerbssteuer oder Mehrwertsteuer ?

Ist der Verkäufer eine juristische Person, so unterliegt der Verkauf der Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 5,0%. Zusätzlich fallen 0,75% Beurkundungssteuer an.
Grundsatz: Ist die Mehrwertssteuer zu entrichten, so entfällt die Grunderwerbssteuer.
Nicht erschließbare Grundstücke (suelo rustico)
Der Verkauf dieser Art von Grundstücken, z.b. auch landwirtschaftlicher Flächen unterliegt der
Grunderwerbssteuer.

Die Erbschaftssteuer in Spanien

Machen Sie sich rechtzeitig Gedanken um den Erbfall spanischer Immobilien. Am besten gleich beim Kauf der Immobilie die Weichen stellen, das ist in finanzieller Hinsicht ein Abwasch und macht weniger Arbeit, als hinterher die Grundbucheinträge nochmals zu ändern. In jedem Fall gibt es Gestaltungsmöglichkeiten, um die Erblast in vernünftigen Grenzen zu halten.

Für deutsche Immobilienbesitzer in Spanien verlangt das spanische Erbrecht eine Erbschaftsannahme in notarieller Form. Die spanische Erbschaftssteuer kann bis zu 34% des Nachlassvermögens für Familienangehörige 1. Ordnung betragen. Besteht keinerlei familiäre Bindung, kann die Erbschaftssteuer sogar bis zu 82% ausmachen. Außerdem erhebt die Gemeinde eine sogenannte Gemeindewertzuwachs-
steuer. Diese besteuert die Differenz vom Immobilienwert im Erbfall zum Wert des Erwerbs.